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全球主要經濟體的央行中,新西蘭聯儲和加拿大央行的鷹派程度可謂是位列前二。同時,兩者境內的樓市火熱程度也冠絕全球。受到較低抵押貸款利率以及疫情期間壓抑需求的影響,全球各國中加拿大房價的漲幅幾乎是最大的,除了寬松的貨幣條件外,人才的湧入才是加拿大房價高漲的最大的推手。

加拿大經濟不靠水產靠地產。網絡有加拿大電鰻這一熱門詞匯,不過這也僅僅是為了惡搞某位流量明星而杜撰出來的名稱,電鰻主要生活在南美的亞馬遜河一帶,加拿大境內並沒有此類生物。加拿大雖然三面環海,但是實際上水產漁業不是其支柱產業。

根據2019年加拿大的進出口數據顯示,原油等天然礦產是主要出口產品,而動物魚產品(粉色)的出口份額占比很低。2019年,加拿大GDP為1.7萬億美元,為世界第十大經濟體。加拿大的經濟高度依賴國際貿易,貨物和服務的進出口占GDP的三分之一。不過,如果按照對GDP的貢獻來衡量,房地產及租賃才算是加拿大的最大經濟支柱產業。

(2020年統計房地產是加拿大最大的經濟支柱產業)

過去十年中,加拿大的房價是經合組織OECD成員國最大的之一。加拿大央行的利率回落當然是其中的一個原因,更大的因素在於加拿大一直是全球人口增長最快的國家之一,不僅僅是本地新生兒的增加,80%的增加都來自移民數量的正增長。

可以說,加拿大是全球主要經濟體中的最大人才掠奪者。與美國移民不同,加拿大的移民主要群體幾乎都是有能力在加拿大建立經濟基礎的經濟移民,這一數據是美國的4倍。就跟國內各省份的人口流動一樣,人才的流入帶動的是經濟的增長,而房地產市場也將因此受益。

根據加拿大房貸房企CMHC數據顯示,加拿大2020年全年的新開工房屋是近十年的峰值水平。該數據在每月的第六個工作日發布月度報告,顯示上月的新住宅建設活動。數據按地區、省、人口普查都市區和居住類型(單套或多套)顯示。該指標是衡量加拿大住房市場狀況的重要指標。

(2020年加拿大新開工房屋數量處於近十年高峰)

後疫情時代,房價繼續推動家庭資產。6月初,加拿大統計局發布了一份報告稱,2021年前三個月,全國家庭的淨資產增加了約7700億加元,創紀錄地增長了6%,而這主要歸功於房價上漲。

今年第一季度,加拿大住宅房地產價值躍升了創紀錄的9.5%,同時2020年全年,房地產價值增長了7500多億美元。

但數據還顯示,意外之財主要流向了房主和年長的加拿大人。擁有房屋的家庭幾乎占了第一季度收入的全部——7300億加元。租房者的財富僅增加了430億加元,伴隨着不斷上漲的房屋價值,這種差異也使許多加拿大人越來越難以擁有自己的房子。

(加拿大房價與可支配收入比率走勢圖)

以2015年房價與收入比率為基數,過去的6年中除了疫情所來的經濟衰退外,房價一直是穩步上行。持續異常寬松的金融環境和房價異常上漲已經引發了一些擔憂。加拿大央行在近期的幾次利率決議中均強調了房價飆升的風險,這或許也是為何近幾個月加央行不斷減少資產購買額度的原因——遏制金融失衡的累積,尤其是在房地產市場。

除此之外,加拿大監管當局已經出台了旨在為房地產市場降溫的宏觀審慎措施,包括收緊貸款價值比(loan-to-value)限制,以及提高銀行用來評估抵押貸款負擔能力的利率下限。

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